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美国最大EB5项目被爆拖延还款

新闻资讯 404

2020年6月10日,美国房地产专业媒体therealdeal(TRD)报道,史上最大的EB-5项目-哈德逊广场(HudsonYards),拖延还款。

根据TRD的报道,上周瑞联集团(RELATED)给该项目一期的投资人发信,解释该项目面临一系列的挑战,包括项目延期、预算超标,当前在公寓市场上所遭受的“前所未有的困难”,以及旗舰租户NeimanMarcus申请破产等影响。因此,开发商决定当前不进行还款。

哈德逊城市广场(HudsonYards)是继建造洛克菲勒中心以来纽约历史上最大的开发项目。瑞联集团(RELATED)不仅要在寸土寸金的曼哈顿岛盖一栋现代化高层,而是要在曼哈顿岛西岸建造一片新的商业区,其中包含住宅、办公、学校、公园、酒店以及购物中心。

该项目占地28英亩(170亩),将包括1,700万平方英尺(158万平方米)的商业和住宅空间、5栋顶尖写字楼、100多家商店、一系列餐厅、约5,000位居民、一个独特的文化中心、14英亩(5.7公顷)的公共开放空间、一个750人的公立学校以及一个Equinox品牌的豪华宾馆,这些都为居民、在此上班的员工以及访客提供了齐全的配套设施以及便利的交通。

哈德逊城市广场的开发将会创造大量建筑工作岗位,当整个项目完工后,每天将会有65,000人在这里工作、居住或者参观。

哈德逊城市广场也是美国投资移民历史上最具影响力的标杆项目。全美最大的EB-5投资项目,EB-5市场份额到达三分之一,海外融资高达8亿美元。

先如今最大EB-5投资项目出现拖延还款问题,大家比较担心到底是大项目放心还是小项目靠谱?该如何甄选EB-5投资移民项目?

下面为投资人分享和解析美国投资移民EB-5项目甄选秘笈。

投资项目的地点是否很重要?

一般来说,投资人很自然地会被吸引到像纽约、华盛顿等大城市。这很能令人理解,毕竟大多数投资项目是地产项目,而地产项目地段非常重要。但如果我们考虑到投资移民是以项目的回报和实现最终的移民目标为基础,那么地段并不重要。项目可以设立在一个非常理想的地段,比如纽约,但并不代表这个项目一定会成功。纽约市的项目也有出过问题的。因此纽约市的项目不应该是投资人唯一需要考虑的项目。

考虑到信贷风险,很多投资人其实更倾向于投资到更小型的项目和更小型的市场,来确保项目的完成。当然对于酒店项目,因为它的行业特点,地点确实重要。但其实重中之重应该是一个投资项目的结构和质量。

为保障投资项目的结构和质量,是否选择一个有名气或者大型的开发商能更有效的确保项目完成和项目的质量?

项目开发商的规模不一定重要,但经验却非常重要。这个经验指的是一个开发商在他所在市场上的运作能力——这可以代表财政能力,但更多意味着的是经验。我们要尽量去选择那些有更多相关经验,并有成功经验的开发商。

EB-5的投资人除了关心是否达到移民目的的问题(是否可以拿到绿卡),也同样应该关注信用风险的问题,也就是资金回笼的可能性。以下是几个投资者需要考量的几个方面:

(1)主办方是否会完成项目建设:项目中可包括一些保障项目实施的内容,如完工担保,涉及建筑项目的可以要求分包商购买子保险以规避工期延迟或者额外费用。

(2)项目的运作是否可以支持项目在完成时必须承担的债务:要了解项目的资金状况是否可以支撑开发商所承担的负债。这涉及到基本的信用分析和独立的尽职调查。投资人应该做独立的调查研究,以确保了解市场动态,通过这种方式投资人也可以预测现金流向。

(3)EB-5的资金是否在资本结构中处在合理的位置。

(4)项目是否满足EB-5标准使投资人获得绿卡。

什么是资本结构?

资本结构指的是企业在融资时由不同渠道筹集的资金之间的构成和比重关系。一般分为债务资本和股权资本。债务资本比如优先债(高级债)和夹层债务。股权资本比如优先股和普通股。简单来讲,资本结构决定了谁拥有哪些资产和收入,在破产的情况下,资本结构决定了某些人拥有优先还款的权利或者接管或清算资产的权力。所以了解自己的投资资金在资本结构中的位置非常重要,因为这基本决定了如果出现问题,投资人是否能回笼资金。

EB-5一般什么处于什么位置?到哪个位置风险较高?

这取决于具体的项目。有的开发商可能将投资移民的资金放在股权里。他们也许把投资移民资金称做夹层债务,总的来说EB-5资金在资金结构越顶端位置风险越大,比如如果EB-5资金被放到90%以上的位置,那么这个项目如果亏损10%的资金,EB-5的资金将会第一个被亏损掉。

对投资人来说,在有风险的前提下,如何尽量让风险降到最低?

作为投资人要了解项目资本结构也就是不同层次的融资来源,确保EB-5投资的资金用在应该用的地方。许多EB-5投资人喜欢投资移民的资金在资本结构中只占一小部分。他们只关心项目是否能完成和是否能创造就业机会,从而获得绿卡,而不将自己的资金看做融资的一部分。但是即使EB-5的资金只占项目总投资的一小部分,也并不代表它一定安全,重要的还是要看它在整个资金结构中的位置。

还有一点需要提醒投资人的是,在EB-5项目中以参股方式投资的项目很少回报投资人。股权投资中有太多需要投资人冒险的变数。EB-5投资人是股东中很小的一部分,他们没有能力对公司进行破产清算施压,所以对投资人来说也就很难回收资金。

投资人应该尽量确保自己在资金结构中不是排在最后一位。选择一个即便项目失败也具有足够资产来保障投资人利益的项目。不要把自己放在一个完全没有追索权或无法收取抵押物的位置上。也就是不要将自己置于项目失败时有很大可能什么都得不到的位置上。即使项目失败,区域中心也应保障投资人拥有追索权。

对投资者的一些其他建议:

虽然地产项目在投资移民项目中是最普遍的,但是非地产类的项目,如基建项目也同样可以创造大量就业及保障资金回笼。

做为投资人,要自己做尽职调查,尽责深入地了解项目,确保就业创造的目标会实现及收回投资资金的可能性会很高。不要仅仅相信区域中心的一方之言,要看证据。有第三方审计的项目会更安全,因为这些项目被审计的不仅仅是财政状况,还有EB-5的相关数据。

同时,要找一个真正了解投资移民项目运作而非仅仅懂移民法的律师。创造10个就业岗位,是为满足移民的要求而不是商业方面的需求。投资项目的地点也是移民要求而不是经营需求。项目的成功与否也是为达到移民目的,因为如果项目不成功,就无法创造就业和回笼资金,也就因此无法实现移民目标。这些尽职调查问题都是一名受投资人委托为其服务的律师应该能解答的。

强强联手——经验丰富的团队成功移民有保障

众所周知,一个EB-5项目从成型到最后的完成,好的项目团队非常重要,即在每个环节上都要有优质精良的合作方负责,一环扣一环的促使项目的完美缔造。尤其是在整个移民过程中,移民服务机构担任着移民管家的角色,投资人需要跟移民服务机构花上几年的时间打交道,因此非常有甄选经验、靠谱的移民服务机构非常重要。

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